Come recuperare i debiti quando sei tu

Ashley Oblinger | 05 agosto 2023

La maggior parte degli inquilini di self-storage rispetta tutti i termini del contratto di affitto e paga l'affitto in tempo. Tuttavia, ogni operatore ha alcuni clienti che vanno in default. In questi casi, la legge sui privilegi dello Stato delinea una procedura legale in modo che i beni immagazzinati possano essere venduti all'asta e lo spazio recuperato. Tuttavia, ogni tanto, riceverai un avviso che un affittuario inadempiente ha dichiarato fallimento. La questione quindi diventa rapidamente come procedere, in particolare se è già programmata una vendita di privilegio.

Una volta che sei stato informato che un inquilino ha dichiarato fallimento, è fondamentale che tu prenda tutte le misure appropriate. Gestire correttamente la questione ti garantirà di non violare la legge sui fallimenti e di poter procedere nei tuoi sforzi per riscuotere il debito dovuto.

Innanzitutto, definiamo ciascun tipo di fallimento e cosa comporta:

Capitolo 7 è una “liquidazione” in cui il debitore può essere un individuo o una società. In questo scenario, un curatore sotto la supervisione del tribunale fallimentare raccoglie la proprietà del debitore, la converte in contanti e la distribuisce ai creditori. Il curatore venderà tutti i beni per pagare il maggior numero possibile di creditori. Tuttavia, nella maggior parte dei documenti presentati ai sensi del Capitolo 7, i beni da vendere sono pochi o nulli.

Capitolo 11 è una “riorganizzazione”. In questo caso, il debitore è probabilmente una società. Creeranno un piano sotto la supervisione del tribunale fallimentare per ripagare i creditori, di solito con i guadagni post-istanza (dopo la dichiarazione di fallimento).

Capitolo 13 Anche questa è una riorganizzazione ma è limitata ai soggetti che soddisfano determinati requisiti. Qui il debitore presenta una proposta al tribunale per estinguere il debito nel tempo con un piano “salario”. Ciò consente loro di mantenere il possesso di tutta la proprietà, tuttavia, il tribunale nominerà un fiduciario imparziale o permanente che valuterà il piano e la distribuzione dei pagamenti.

Di seguito sono riportati i passaggi da intraprendere dopo la notifica del fallimento di un inquilino di self-storage. Comprende possibili strategie per recuperare il debito o semplicemente rendere disponibile per l'affitto l'unità occupata.

Passaggio 1: interrompere la vendita. Non appena l'inquilino presenta un'istanza di fallimento, una sospensione automatica interrompe immediatamente tutte le attività di riscossione, tentativi di vendita, pignoramenti e reimpossessamenti di tutta la proprietà. Ciò include eventuali avvisi di pre-pignoramento, inserzioni pubblicitarie e, naturalmente, la vendita dei beni immagazzinati. Ciò comporta anche l'overlock dell'unità se non era già stato fatto quando è stata originariamente presentata la petizione.

Passaggio 2: presentare una prova del reclamo. Questo documento può essere ottenuto dal tribunale. È fondamentale controllare l'avviso di fallimento per determinare se è stato depositato presso il tribunale fallimentare o il curatore. Questo è spesso determinato dal tipo di fallimento.

La prova del credito identifica tutto il debito pre-ricorso, cioè il debito sorto fino al momento della presentazione dell'istanza di fallimento. Identificherà la tua struttura di self storage come creditore nei confronti del debitore. Poiché la maggior parte dei contratti di noleggio di self-storage prevedono un privilegio sulla proprietà dell'inquilino e un interesse di possesso su di essa, puoi identificarti come creditore garantito. Queste prove di reclamo hanno spesso delle scadenze, quindi è necessario depositare il documento presso l'ente appropriato il prima possibile.

Passaggio 3: continua ad addebitare l'affitto e altre spese. A seconda della strategia utilizzata per procedere nelle attività di raccolta dell'impianto di stoccaggio, è importante continuare ad addebitare l'affitto mensile. Un rimedio per recuperare i canoni di locazione post-ricorso è richiedere che l’affitto venga pagato come “costi amministrativi” di mantenimento della proprietà. Ne parlerò più avanti. Inoltre, un debitore o un fiduciario può assumere il contratto di affitto (chiarito anche di seguito).

È inoltre necessario verificare il debito dell'inquilino esaminando l'importo dovuto, più precisamente i pagamenti ricevuti nei 90 giorni precedenti la dichiarazione di fallimento. La preoccupazione sui pagamenti entro questo periodo si riferisce a “pretese preferenziali”. Un creditore non affiliato non può accettare un pagamento superiore a $ 600 a titolo di debito entro 90 giorni prima della presentazione della domanda.